Comparar dos hipotecas parece sencillo: la que tenga el TIN más bajo es la mejor opción. Pero como explicamos en el artículo Por qué el banco te ofrece un 3% TAE y no es lo que parece, el TIN no cuenta toda la historia, ni siquiera el TAE oficial que el banco está obligado a publicar.
Una hipoteca con un TIN más bajo puede acabar siendo más cara si tiene comisiones más altas, seguros vinculados más caros o gastos de gestión superiores. La única forma de comparar correctamente es calcular el coste total real incluyendo absolutamente todos los gastos asociados.
Este tutorial muestra cómo hacerlo paso a paso con el conversor TIN/TAE del laboratorio de Analytics Lane, usando la pestaña de ”Hipotecas con gastos” que permite desglosar cada gasto por separado y ver exactamente cuánto encarece el coste real del préstamo.
Vamos a comparar dos ofertas de hipoteca para un préstamo de 200.000€ a 25 años:
Oferta A — Banco 1
Oferta B — Banco 2
A primera vista la Oferta A parece mejor porque tiene el TIN más bajo. Vamos a verificarlo con la calculadora.
Entra en el conversor TIN/TAE y selecciona la pestaña Hipotecas con gastos. Esta pestaña es distinta de la de préstamos simples porque permite desglosar cada gasto vinculado individualmente, en lugar de introducir un TAE ya calculado.
En los campos de la calculadora introduce:
La calculadora muestra inmediatamente la cuota mensual base, calculada solo con el TIN, sin ningún gasto adicional todavía es de 958,86€. Este es el punto de partida, la cuota que tendrías si la hipoteca no tuviera ningún gasto vinculado. A partir de aquí añadimos los gastos reales uno a uno.
La calculadora tiene un toggle independiente para cada tipo de gasto. Activa cada uno y rellena el importe:
Bajo cada gasto activado la calculadora muestra de inmediato su contribución individual al TAE. Esta es la parte más útil del este módulo de la aplicación: ver el impacto de cada gasto por separado, no solo el resultado final. Permite entender qué está encareciendo realmente la hipoteca.
Con todos los gastos activados la calculadora muestra la tabla de resultados completa:
En este caso, como ambos seguros son obligatorios y están incluidos en el cálculo oficial del TAE hipotecario, el TAE oficial coincide aproximadamente con el TAE real, la diferencia solo aparecería si hubiera gastos no obligatorios como notaría o gestoría, que en este ejemplo no estamos incluyendo todavía para simplificar la comparación.
Limpia los campos, puedes agregar los resultados al comprador para facilitar la comparación, y repite el proceso con los datos del Banco 2:
En este caso el resultado es:
Aquí está el resultado que de verdad importa — no solo el TAE como porcentaje, sino el coste total en euros durante los 25 años del préstamo.
| Concepto | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| TIN | 3,10% | 3,35% |
| TAE real | 3,75% | 3,54% |
| Cuota mensual real | 1.017,19€ | 1.000,23€ |
| Total pagado en cuotas (25 años) | 305.157,31€ | 300.068,99€ |
| Coste total de la hipoteca | 106.157,31€ | 100.068,99€ |
A pesar de tener el TIN más bajo (3,10% vs 3,35%), la Oferta A es 6.088€ más cara a lo largo de toda la hipoteca. La razón es que los seguros vinculados de la Oferta A son significativamente más caros (700€/año vs 180€/año) y eso compensa con creces la diferencia de 0,25 puntos en el TIN.
Esto es exactamente lo que el artículo sobre TIN y TAE explica: el número que el banco destaca en la publicidad, el TIN más bajo, no es el que determina el coste real.
Un matiz importante de este ejemplo: la Oferta B no incluye seguro de hogar obligatorio, pero eso no significa que no necesites un seguro de hogar, solo que el banco no te obliga a contratarlo con ellos. Si decides contratarlo de forma independiente con otra aseguradora, debes añadir ese coste a la comparación para que sea justa.
Vuelve a la calculadora y activa el seguro de hogar en la Oferta B con el importe que te cotice una aseguradora independiente, por ejemplo 150€/año, normalmente más barato que el vinculado al banco. El TAE sube 3,66% y el coste total a 103.818,99 €.
En este caso, incluso con el seguro de hogar añadido por tu cuenta, la Oferta B sigue siendo más barata que la Oferta A — 2.416€ menos en 25 años. Pero la diferencia se ha reducido significativamente, lo que muestra por qué es importante incluir todos los gastos relevantes en la comparación, estén o no vinculados al banco.
Si solo hubieras comparado el TIN (3,10% vs 3,35%) habrías elegido la Oferta A y habrías pagado más de 6.000€ adicionales sin necesidad. Si te hubieras quedado con el TAE oficial sin desglosar los gastos, habrías llegado a la conclusión correcta pero sin entender por qué, sin saber que el factor decisivo eran los seguros vinculados, no la comisión de apertura ni el TIN.
El valor de desglosar cada gasto por separado, como permite el conversor TIN/TAE del laboratorio, es que puedes negociar con el banco sobre el componente específico que más encarece tu hipoteca. En este ejemplo, negociar a la baja el precio del seguro de vida vinculado del Banco 1 tendría mucho más impacto que negociar el TIN.
A la hora de comparar varias hipotecas en TIN es algo indicativo, pero no da toda la información. Es necesario agregar todos los gastos (solicitados por el banco o no) para saber cual es la más económica.
En resumen:
Este tutorial usa el conversor TIN/TAE del laboratorio de Analytics Lane. Si quieres entender en profundidad la diferencia entre TIN y TAE antes de usar la calculadora, lee el artículo Por qué el banco te ofrece un 3% TAE y no es lo que parece.
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