Comparar dos hipotecas parece sencillo: la que tenga el TIN más bajo es la mejor opción. Pero como explicamos en el artículo Por qué el banco te ofrece un 3% TAE y no es lo que parece, el TIN no cuenta toda la historia, ni siquiera el TAE oficial que el banco está obligado a publicar.
Una hipoteca con un TIN más bajo puede acabar siendo más cara si tiene comisiones más altas, seguros vinculados más caros o gastos de gestión superiores. La única forma de comparar correctamente es calcular el coste total real incluyendo absolutamente todos los gastos asociados.
Este tutorial muestra cómo hacerlo paso a paso con el conversor TIN/TAE del laboratorio de Analytics Lane, usando la pestaña de ”Hipotecas con gastos” que permite desglosar cada gasto por separado y ver exactamente cuánto encarece el coste real del préstamo.
El caso práctico
Vamos a comparar dos ofertas de hipoteca para un préstamo de 200.000€ a 25 años:
Oferta A — Banco 1
- TIN: 3,10% fijo
- Comisión de apertura: 0,5%
- Seguro de vida obligatorio: 420€/año
- Seguro de hogar obligatorio: 280€/año
Oferta B — Banco 2
- TIN: 3,35% fijo
- Sin comisión de apertura
- Seguro de vida obligatorio: 180€/año
- Sin seguro de hogar obligatorio (recomendado pero no exigido)
A primera vista la Oferta A parece mejor porque tiene el TIN más bajo. Vamos a verificarlo con la calculadora.
Paso 1: Accede a la pestaña de hipotecas
Entra en el conversor TIN/TAE y selecciona la pestaña Hipotecas con gastos. Esta pestaña es distinta de la de préstamos simples porque permite desglosar cada gasto vinculado individualmente, en lugar de introducir un TAE ya calculado.
Paso 2: Introduce los parámetros base de la Oferta A
En los campos de la calculadora introduce:
- Capital: 200.000€
- TIN: 3,10%
- Plazo: 25 años
- Tipo de hipoteca: Fija
La calculadora muestra inmediatamente la cuota mensual base, calculada solo con el TIN, sin ningún gasto adicional todavía es de 958,86€. Este es el punto de partida, la cuota que tendrías si la hipoteca no tuviera ningún gasto vinculado. A partir de aquí añadimos los gastos reales uno a uno.
Paso 3: Activa y configura cada gasto vinculado
La calculadora tiene un toggle independiente para cada tipo de gasto. Activa cada uno y rellena el importe:
- Comisión de apertura: Activa el toggle y selecciona “porcentaje sobre capital”. Introduce 0,5%. La calculadora muestra el importe en euros: 1.000€, pagados al inicio del préstamo. Lo que agrega un 0,05% al TAE.
- Seguro de vida vinculado: Activa el toggle e introduce 420€ como prima anual. Un seguro que añade 0,33% al TAE.
- Seguro de hogar vinculado: Activa el toggle e introduce 280€ como prima anual. Lo que implica 0,22% de TAE
Bajo cada gasto activado la calculadora muestra de inmediato su contribución individual al TAE. Esta es la parte más útil del este módulo de la aplicación: ver el impacto de cada gasto por separado, no solo el resultado final. Permite entender qué está encareciendo realmente la hipoteca.
Paso 4: Lee el resultado completo de la Oferta A
Con todos los gastos activados la calculadora muestra la tabla de resultados completa:
En este caso, como ambos seguros son obligatorios y están incluidos en el cálculo oficial del TAE hipotecario, el TAE oficial coincide aproximadamente con el TAE real, la diferencia solo aparecería si hubiera gastos no obligatorios como notaría o gestoría, que en este ejemplo no estamos incluyendo todavía para simplificar la comparación.
Paso 5: Repite el proceso para la Oferta B
Limpia los campos, puedes agregar los resultados al comprador para facilitar la comparación, y repite el proceso con los datos del Banco 2:
- TIN: 3,35%
- Comisión de apertura: desactivada (0%)
- Seguro de vida vinculado: 180€/año
- Seguro de hogar vinculado: desactivado
En este caso el resultado es:
Paso 6: Compara el coste total a lo largo de toda la hipoteca
Aquí está el resultado que de verdad importa — no solo el TAE como porcentaje, sino el coste total en euros durante los 25 años del préstamo.
| Concepto | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| TIN | 3,10% | 3,35% |
| TAE real | 3,75% | 3,54% |
| Cuota mensual real | 1.017,19€ | 1.000,23€ |
| Total pagado en cuotas (25 años) | 305.157,31€ | 300.068,99€ |
| Coste total de la hipoteca | 106.157,31€ | 100.068,99€ |
A pesar de tener el TIN más bajo (3,10% vs 3,35%), la Oferta A es 6.088€ más cara a lo largo de toda la hipoteca. La razón es que los seguros vinculados de la Oferta A son significativamente más caros (700€/año vs 180€/año) y eso compensa con creces la diferencia de 0,25 puntos en el TIN.
Esto es exactamente lo que el artículo sobre TIN y TAE explica: el número que el banco destaca en la publicidad, el TIN más bajo, no es el que determina el coste real.
Paso 7: Verifica el seguro de hogar como variable de decisión
Un matiz importante de este ejemplo: la Oferta B no incluye seguro de hogar obligatorio, pero eso no significa que no necesites un seguro de hogar, solo que el banco no te obliga a contratarlo con ellos. Si decides contratarlo de forma independiente con otra aseguradora, debes añadir ese coste a la comparación para que sea justa.
Vuelve a la calculadora y activa el seguro de hogar en la Oferta B con el importe que te cotice una aseguradora independiente, por ejemplo 150€/año, normalmente más barato que el vinculado al banco. El TAE sube 3,66% y el coste total a 103.818,99 €.
En este caso, incluso con el seguro de hogar añadido por tu cuenta, la Oferta B sigue siendo más barata que la Oferta A — 2.416€ menos en 25 años. Pero la diferencia se ha reducido significativamente, lo que muestra por qué es importante incluir todos los gastos relevantes en la comparación, estén o no vinculados al banco.
El error que este tutorial evita
Si solo hubieras comparado el TIN (3,10% vs 3,35%) habrías elegido la Oferta A y habrías pagado más de 6.000€ adicionales sin necesidad. Si te hubieras quedado con el TAE oficial sin desglosar los gastos, habrías llegado a la conclusión correcta pero sin entender por qué, sin saber que el factor decisivo eran los seguros vinculados, no la comisión de apertura ni el TIN.
El valor de desglosar cada gasto por separado, como permite el conversor TIN/TAE del laboratorio, es que puedes negociar con el banco sobre el componente específico que más encarece tu hipoteca. En este ejemplo, negociar a la baja el precio del seguro de vida vinculado del Banco 1 tendría mucho más impacto que negociar el TIN.
Conclusiones
A la hora de comparar varias hipotecas en TIN es algo indicativo, pero no da toda la información. Es necesario agregar todos los gastos (solicitados por el banco o no) para saber cual es la más económica.
En resumen:
- Accede a la pestaña de hipotecas del conversor TIN/TAE
- Introduce capital, TIN y plazo para obtener la cuota base
- Activa cada gasto vinculado uno a uno y observa su contribución individual al TAE
- Lee la tabla de resultados completa con el TAE real y la cuota real
- Repite el proceso para la segunda oferta
- Compara el coste total en euros a lo largo de toda la hipoteca, no solo el TAE como porcentaje
- Añade cualquier gasto no vinculado (seguros que contratarías de todas formas) para que la comparación sea justa
Este tutorial usa el conversor TIN/TAE del laboratorio de Analytics Lane. Si quieres entender en profundidad la diferencia entre TIN y TAE antes de usar la calculadora, lee el artículo Por qué el banco te ofrece un 3% TAE y no es lo que parece.
Imagen de Oleksandr Pidvalnyi en Pixabay
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